Catatan Hukum Peralihan dan Pengadaan Tanah

PERALIHAN HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah pada prinsipnya dapat "beralih" dan "dialihkan".

Beralih melalui pewarisan

Dialihkan melalui Perbuatan Hukum :

1. BentuK Perbuatan Hukum Peralihan Hak

    - Jual Beli

    - Hibah

- Wasiat

- Tukar Menukar

    - Wakaf

    - Dll

A.  Jual Beli

-Pengantar

    Dalam UUPA tidak diatur tentang sahnya peralihan hak atas tanah. Mengingat Hukum Adat merupakan dasar Hukum Agraria Nasional (Lihat pasal 5 UUPA) maka Hukum Adat bisa dijadikan dasar hukum untuk menentukan sah tidaknya suatu peralihan hak atas tanah (oleh karena itu, jual beli hak atas tanah tunduk pada ketentuan hukum adat).

-Syarat Jual Beli

Ada dua syarat yang harus dipenuhi suatu peralihan hak atas tanah, yakni :

1. Syarat Materil

    Dalam UUPA tidak diatur secara khusus mengenai jual beli hak atas tanah. Yang diatur hanya kewenangan peralihan hak. Oleh karena itu pengaturan mengenai jual beli hak atas tanah tunduk pada hukum adat.

    Dalam hukum adat perbuatan hukum jual beli itu harus memenuhi yarat materil, Syarat Materil Perbuatan Hukum Jual Beli :

a. Syarat Perbuatan Hukum :

1)  REAL/NYATA(Harus ada perbuatan nyata)

2)  KONTAN/TUNAI (Adanya ijab kabul sampai pernyataan menjual dan membeli yang di ikuti langsung dengan pembayaran), Pembayaran seluruhnya atau sebagian. Pembagaian sebagian sudah memenuhi syarat tunai, sisanya menjadi hutang.

3)  TERANG (Diketahui masyarakat/pimpinan adat)

b. Syarat Subjek

1)  Penjual berhak dan berwenang menjual

2)  Pembeli boleh membeli

3)  Penjual dan pembeli cakap hukum

c. Syarat Objek

Tanahnya boleh dijual

2. Syarat Formil

a. Pembuatan Akta oleh :

1.   PPAT (Peralihan selain wakaf dan lelang)

2.   PPAIW (Wakaf)

3.   Pejabat Lelang (Lelang)

Haruskah peralihan hak dengan Akta PPAT, Akta PPAIW dan dengan Risalah Lelang oleh Pejabat Lelang ?

Sahkan peralihan yang tidak dilakukan dihadapan PPAT/PPAIW/Pejabat Lelang ?

Pasal 37 ayat (1) PP24/1997 :

    Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat di daftarkan jika di buktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. Pendaftaran Peralihan (Pemeliharaan Pendaftaran Tanah)

Apa fungsi pendaftaran tanah bagi peralihan hak atas tanah?
-Tergantung Sistem Pendaftaran Tanah :

1.   Sistem Registration of deeds (Pendaftaran Perbuatan Hukum)

2.   Sistem Registration of Tittle ( Pendaftaran Hak)

+Fungsi Akta PPAT

-PPAT dan Proses Pembuautan Akta Peralihan

(Lihat PP 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah dan pp 37 tahun 1998 tentang Peraturan PPAT)

+Fungsi Pendaftaran Peralihan Hak

(Perbandingan dalam hukum Agraria dan KUHPT/Overschijiving Ordonantie)

Peralihan Hak

Syarat Materil

1. Subjek

·         Yang mengalihkan berhak atas objek/pemilik/pemegang hak

·         Yang menerima peralihan merupakan subjek yang bisa menjadi subjek hak atas tanah yang dialihkan

·         Cakap melakukan perbuatan hukum

2. Objek

·         Hak atas tanah yang akan dialihkan merupakan hak yang hak atas tanah bisa di alihkan

3. Perbuatan Hukum

·         Ada perbuatan hukum yang nyata/riil

·         Tunai/Kontan (Pembayaran dan Penyerahan)

·         Terang (Saksi/Yang mewakili masyarakat)

1. Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan HAT :

·         Berpindahnya hak atas tanah dari subjek hukum tertentu kepada subjek hukum tertentu lainnya

·         Peralihan HAT dapat terjadi karena suatu peristiwa hukum atau suatu perbuatan hukum tertentu

2. Bentuk - Bentuk Peralihan

Peristiwa hukum (Beralih) :

·         Pewarisan

Perbuatan Hukum (Dialihkan/Pengalihan) :

·         Jual Beli,

·         Hibah

·         Wakaf

·         Tukar Menukar

·         Inbreng

·         Lelang

·         Penggabungan atau Peleburan Perusahaan.

    Pengalihan HAT pada dasarnya merupakan HAK tetapi dalam keadaan tertentu pengalihan HAT merupakan KEWAJIBAN.

Dalam keadaan seperti apa pengalihan HAT merupakan "KEWAJIBAN" ?

Pengalihan HAT yang merupakan kewajiban:

Lihat UUPA;

- Pasal 21 ayat (3)

- Pasal 30 ayat (2)

- Pasal 36 ayat (2)

3. Pewarisan

a. Dasar Hukum

UUPA :

- Pasal 20 ayat (2)
- Pasal 28 ayat (3)

- Pasal 35 ayat (3)

- Pasal 43 ayat (1) & ayat (2)

PP 40 tahun 1996 :

- Pasal 16

- Pasal 34

- Pasal 54

PP 24 tahun 1997 :
- Pasal 42

b. Persyaratan

Hukum Islam : secara otomatis beralih kepada ahli waris tanah yang diwariskan adalah sisa setelah dilunasi semua utang - piutang pewaris.

Pasal 1023 BW : Ahli waris dapat memilih;

1.   Menerima secara keseluruhan semua peninggalan pewaris termasuk utang - utangnya

2.   Menerima dengan persyaratan, hanya menerima aktiva sedangkan passiva/utang, menerima sejumlah yang memungkinkan terbayar dengan harta warisan

3.   Menolak warisan

c. Mekanisme

1.   Sertifikat atau alas hak/dokumen lain bagi yang belum bersetifikat, yang menunjukkan bahwa tanah tersebut milik pewaris.

2.   Surat Kematian (Pewaris)

3.   Surat tanda bukti sebagai ahli waris (Akta keterangan hak mewaris, atau surat penetapan ahli waris, surat keterangan ahli waris)

4.   Akta pembagian warisan

    1-4 diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk didaftarkan peralihannya atau didaftarkan untuk pertama sekali dulu bagi yang berlum pernah terdaftar atas nama pewaris baru kemudian didaftar peralihannya kepada ahli waris.

4. Jual Beli

a. Pengertian

    Jual Beli, merupakan suatu perbuatan hukum menyerahkan sebidang tanah kepada seseorang untuk selamanya dengan menerima pembayaran .

b. Dasar Hukum

- UUPA

- PP 40 tahun 1996

- PP 24 tahun 1997

- PP 37 tahun 1998

c. Persyaratan Materil (Syarat Sah)

- Penjual berhak menjual

- Pembeli dapat mempunyai hak atas tanah yang di perjual-belikan

- Hak atas tanah tersebut dapat menjadi objek jual beli

- Tanah objek jual beli tidak dalam sengketa

- Pembayaran harga dan penyerahan HAT

d. Persyaratan Formil (Syarat Administratif)
-Harus dilakukan dihadapan PPAT untuk dapat didaftarkan jual beli tersebut    pada Kantor Pertanahan.
   --  Apakah pendaftaran merupakan syarat sahnya jual beli? (Lihat Pasal 23, 32,    38 UUPA, Pasal 16 ayat (3), Pasal 34 ayat (3), Pasal 54 ayat (4) PP no 40    tahun 1996)

e. Mekanisme

    Pasal 38 ayat (1) PP no 24 tahun 1997 Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) di hadiri oleh para pihak yang melakukan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

5. Hibah

a. Pengertian

    Perbuatan Hukum menyerahkan/memberikan tanah/HAT secara sukarela oleh seseorang ketika masih hidup kepada seseorang tanpa imbalan apapun.

Pasal 1666 BW : Hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, diwaktu hidupnya, dengan cuma - cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu.

b. Dasar Hukum

- UUPA

- PP no 40 tahun 1996

- PP no 24 tahun 1997

- PP no 37 tahun 1998

c. Persyaratan Materil (Syarat Sah)

- Pemilik berhak menghibahkan

- Penerima hibah berhak mempunyai hak atas tanah yang dihibahkan

- Hak atas tanah tersebut dapat menjadi objek hibah

- Tanah objek hibah tidak dalam sengketa

- Batasan harta yang dihibahkan tidak melebihi yang di perkenankan

d. Persyaratan Formil (Syarat Administratif)

    Harus dilakukan dihadapan PPAT untuk didaftarkan hibah tersebut pada Kantor Pertanahan

d. Mekanisme

    Pasal 38 ayat (1), PP no 24 tahun 1997 Pembuatan Akta di hadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

6. Wakaf

a. Dasar Hukum

- Pasal 43 ayat (3) UUPA

- UU no 41 Tahun 2004 tentang Wakaf

- PP no 42 Tahun 2006 tentang Pelaksanaan Wakaf

- PP no 42 Tahun 2004 tentang Wakaf

- PP no 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik

b. Pengertian

Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamnya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah.

c. Persyaratan

- Pemilik berhak untuk mewakafkan

- HAT tersebut merupakan HAT yang dapat diwakafkan

- HAT yang diwakafkan tidak dalam sengketa sitaan atau jaminan

- Dilaksanakan sesuai dengan ketentuan syari'at islam

d. Pelaksanaan Wakaf

-    Wakif menyatakan ikrar wakaf kepada Nazhir di hadapan PPAIW dalam Majelis Ikrar Wakaf yang dihadiri ileh Nazhir, Mauquf Alaih, dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi.

-    Ikrar wakaf dituangkan dalam AIW oleh PPAIW

e. Pendaftaran Wakaf

Pasal 38 PP no 42 tahun 2006

- Pendaftaran harta benda wakaf tidak bergerak berupa tanah dilaksanakan berdasarkan AIW atau PPAIW dengan melampirkan persyaratan sebagai berikut :

·         sertifikat hak atas tanah atay sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan atau tanda bukti pemilikan tanah lainnya

·         Surat pernyataan dari yang bersangkutan bahwa tanhnya tidak dalam sengketa, perkara, sitaan dan tidak dijaminkan yang diketahui oleh kepala desa atau lurah atau sebutan lain yang setingkat yang diperkuat oleh camat setempat

·         Izin dari pejabat yang berwenang sesuai ketentuan Peraturan Perundang-undangan dalam dal tanahnya diperoleh dari instansi pemerintah, pemerintah daerah, BUMN/BUMD dan pemerintahan desa atau sebutan lain yang setingkat dengan itu

·         Izin dari pejabat bidang pertanahan apabila dalam sertifikan dan keputusan pemberian haknya diperlukan izin pelepasan/peralihan

·         izin dari pemegang hak pengelolaan atau hak milik dalam hal hak gunua bangunan atau hak pakai yang diwakafkan diatas hak pengelolaan atau hak milik

7. PPAPHAT

a. Ruang Lingkup

Pejabat Pembuat Akta Peralihan Hak Atas Tanah (PPAPHAT) dalam hal ini terdiri atas:

- PPAT

- PPAIW

- Pejabat Lelang

b. Pengertian

    PPAT adalah pejabat umum yang di beri kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Pasal 1 ayat 1 PP 37 tahun 1998)

    PPAIW adalah pejabat berwenang yang ditetapkan oleh Menteri untuk membuat akta Ikrar Wakaf (Pasal 1 angka 8 PP no 42 tahun 2006)

    Pejabat Lelang, merupakan pejabat yang berwenang membuat risalah lelang (Pasal 41 PP no 24 tahun 1997)

C. PPAT

-    PPAT dapat terdiri atas PPAT (Profesional), PPAT Sementara, dan PPAT Khusus.

-    PPAT Profesional adalah PPAT yang mengikuti pendidikan dan lulus ujian serta diangkat oleh pejabat yang berwenang untuk melaksanakan tugas PPAT.

-    PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cuku terdapat PPAT.

-    PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu

d. Tugas PPAT

    Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data perndaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

Perbuatan Hukum yang dibuat akta oleh PPAT adalah sebagai berikut :

a. Jual Beli

b. Tukar Menukar

c. Hibah

d. Pemasukan ke dalam perusaahan (Inbreng)

e. Pembagian Hak bersama

f. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Paku atas tanah Hak Milik

g. Pemberian Hak Tanggungan

h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan

e. Wewenang PPAT

-    PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya.

-    Akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT dapa di buat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi objek perbuatan hukum dalam akta.

-    Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.

    Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang di buatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.

-    PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis kepada para pihak yang bersangkutan mengenai telah disampaikannya akta tanah yang telah di buat ke kantor pertanahan.

f. Uang Jasa

-    Uang Jasa (Honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (Honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

-    PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.

-    Di dalam melaksanakan tugasnya, PPAT dan PPAT Sementara dilarang melakukan pungutan selain uang jasa

-    PPAT Khusus melaksanakan tugasnya tanpa memungut biaya

g. Larangan Bagi PPAT

- PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis kesamping samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain.

- PPAT harus menolak untuk membuat akta, jika :

a.  Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan setifikat asli hak yang bersangkutan atau setifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan atau

b.  Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :

1) Surat Bukti sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/ Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2), dan

2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersetifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegan hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan, atau

c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian, atau

d.  Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu kuasa mutlak yang pada hakitkanya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak, atau

e.  Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabata atau instansi yang berwenan, apabila izin tersebut di perlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, atau

f.  Objek perbautan hukum yang bersangkutan sedan dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya, atau

g.  Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

-    Penolakan untuk membuat akta tersebut di beritahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya.

h. Wilayah Kerja PPAT

-    Daerah kerja PPAT adalah suatu wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya

-    Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah kerjanya sebagai pejabat pemerintah yang menjadi dasar penunjuknya.

i. PPAT Sementara

- PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.

-    Camat dan Kepala Desa yang dapat ditunjuk sebagai PPAT Sementara.

- Di daerah kecamatan yang hanya terdapat seorang PPAT yaitu PPAT Sementara dan di wilayah desa yang Kepala Desanya ditunjuk sebagai PPAT Sementara, Wakil Camat atau Sekretaris Desa dapat membuat akta untuk keperluan pihak-pihak sebgaimana dimaksud pada ayat (1) setelah mengucapkan sumpah jabatan PPAT didepan PPAT Sementara yang bersangkutan.

j. PPAT Khusus

- PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugak PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam ranka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu.

-    PPAT Khusus melaksanakan tugasnya tanpa memungut biaya

-    Kepala Kantor Pertanahan sebagai PPAT Khusus, melayani pembuatan akta PPAT yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat atau untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi negara sahabat bedasarkan asas resiprositas sesuia pertimbangan dari Departemen Luar Negeri.

-  Contoh Program pelayanan masyarakat adalah program pensertifikatan tanah yang memerlukan adanya akta PPAT terlebih dahulu karena tanah yang bersangkutan belum atas nama pihak yang menguasainya.

-    Dalam praktek hubungan Internasional seringkali suatu negara memberikan kemudahan kepada negara lain di berbagai bidang, termasuk di bidang pertanahan. Atas dasar tersebut di pandang perlu ada ketentuan untuk memberi kemungkinan Indonesia memberikan kemudahan yang sama di bidang perubahan data pendaftaran hak atas tanah kepunyaan negara asing.